주담대 경매 회수 노리는 은행∙∙∙공적 채무조정 유명무실

고금리 장기화와 경기 침체로 주택담보대출 상환에 어려움을 겪는 차주가 늘고 있지만 공적 채무조정 제도는 제 기능을 하지 못하고 있다. 채무를 조정해 주거 안정을 돕는다는 취지에도 불구하고 대출 원금을 전액 회수하려는 은행권의 낮은 동의율 탓에 신청자 상당수가 구제망 밖으로 밀려나는 실정이다.

14일 금융권과 부실채권 관리업계에 따르면 올해 들어 8월까지 주택담보대출 채무조정을 신청한 차주는 86명으로 파악됐다. 이는 과거 연간 신청 규모의 두 배에 달하는 수치다. 하지만 은행권의 동의를 얻어 최종 채무조정이 성사된 비율은 34.5%에 불과했다. 무담보 신용대출이 원금 감면과 채권 상각을 통해 상대적으로 높은 동의율을 보이는 것과 크게 대조적이다.

은행이 공적 채무조정을 꺼리는 핵심 이유는 확실한 자산 회수 수단이 있기 때문이다. 신용회복위원회가 만기를 최장 35년으로 연장하고 금리를 3%대로 낮추는 중재안을 제시해도 채권자인 은행이 이를 수용할 경제적 유인은 크지 않다. 은행 입장에서는 장기간 분할 상환을 허용하며 자산건전성 악화 부담을 떠안는 것보다 법원 경매를 통해 단기간에 원금과 연체 이자를 모두 회수하는 편이 훨씬 유리하다. 시세 6억 원 이하의 서민형 주택이라도 경매 매각 시 채권 전액 회수 가능성이 큰 안전 자산으로 분류되기 때문이다.

여기에 제도적 모순도 한몫하고 있다. 주택 구입 당시 서민 차주가 대출 한도를 늘리기 위해 가입하는 모기지신용보증(MCG) 약관이 위기 시 오히려 발목을 잡고 있다. 해당 약관에 포함된 채권 양도 제한 규정 등이 공적 채무조정 프로그램 적용이나 부실채권 인수 과정에서 걸림돌로 작용해 차주를 벼랑 끝으로 내몰고 있다.

채무조정이 결렬돼 주택이 법원 경매 절차로 넘어가면 차주의 실질적 손실은 회복 불가능한 수준으로 커진다. 감정가 대비 낮은 낙찰가율에 더해 수개월에 걸쳐 눈덩이처럼 쌓이는 법정 지연이자와 법원 집행 비용 등이 담보 가치를 크게 갉아먹는다. 부동산 전문가 이의상 씨는 13일 분석을 통해 “연체 발생 후 경매로 넘어가 낙찰되는 것과 연체 직전 자발적 급매로 자산을 정리하는 것 사이에는 약 1억 원에 달하는 순자산 차이가 발생한다”고 밝혔다.

이런 구조적 한계 탓에 전문가들은 사후 구제에만 의존하기보다 선제적인 대응이 필수라고 조언한다. 연체가 발생하기 전이나 연체 30일 이내에 개별 은행 창구를 방문해 프리워크아웃을 신청하는 것이 대안으로 꼽힌다. 한국주택금융공사의 자체 유예 제도도 적극적으로 활용해야 한다. 실직이나 폐업 등으로 소득이 20% 이상 줄어든 차주는 디딤돌 대출 최대 3년, 보금자리론 최대 5년까지 원금 상환을 미루고 이자만 납부할 수 있다.

은행이 담보권을 내세워 채무조정을 외면하는 한 주거 취약계층의 강제 퇴거와 연쇄 파산 위협은 계속될 수밖에 없다. 개인채무자보호법 시행으로 연체 6개월 미만 차주에 대한 경매 유예 제도가 도입됐지만 채권 금융회사의 자발적 동의에만 기대는 현재의 신용회복기구 채무조정 구조를 근본적으로 손질하지 않으면 서민을 위한 공적 회생 안전망은 앞으로도 제구실을 하기 어려울 전망이다.

※ 이 기사는 랑펀미디어 AI 시스템을 통해 수집된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.